თეატრალური ცხოვრება ცხინვალში განახლდა 1929 წელს, როცა აშენდა თეატრის ახალი შენობა. 1931 წელს ოსური საკოლმეურნეო თეატრის და ადგილობრივი დრამატული წრის ბაზაზე ჩამოყალიბდა სამხრეთ ოსეთის დრამატული დასი და კოსტა ხეთაგუროვის სახელი ეწოდა. 1934 წელს მუდმივი პროფესიული თეატრის ჩამოყალიბებას სათავეში ჩაუდგა რეჟისორი ვიქტორ მურღულია.

   1935 წლიდან ერთ შენობაში მოღვაწეობა დაიწყო ქართულმა და ოსურმა პროფესიულმა დასებმა (რეჟისორად მოწვეული იყო გ. ჭანჭალეიშვილი). დასი ჯერ სამეურნეო ანგარიშზე არსებობდა, 1937 წლიდან კი მუდმივი დასის სტატუსი მიიღო. ქართული და ოსური დასის დირექტორმა და სამხატვრო ხელმძღვანელმა (1934–1942 წლები) ვიქტორ მურღულიამ განახორციელა: ე. ბრიტაუთის „ხაზბი“, გ. ბერძენიშვილის „ცეცხლი“, ს. შანშიაშვილის „არსენა“, ა. კორნეიჩუკის „პლატონ კრეჩეტი“. ამ პერიოდში სანდრო ახმეტელის ხელშეწყობით რუსთაველის სახელობის თეატრთან არსებულ სტუდიაში მსახიობის ხელოვნებას ოცი ახალგაზრდა   ეუფლებოდა ცხინვალიდან.

  1942 წელს ცხინვალის ქართული თეატრის სამხატვრო ხელმძღვანელად დაინიშნა რეჟისორი და მსახიობი გრიგოლ ლაღიძე (მოღვაწეობდა 1942–44, 1947–49 წლებში). განახორციელა სპექტაკლები: ვ. როკის „ინჟინერი სერგეევი“, ტ. კრიხელის „სტუმარი მთაში“, ი. გოგებაშვილის „იავნანამ რა ჰქმნა“, დ. ერისთავის „სამშობლო“, ი. კატაევის „ლურჯი მანდილი“, ჰ. პაჯიბეკოვის „არშინ მალ–ალან“, მ. ჯაფარიძის „ჟამთაბერის ასული“, ა. წერეთლის „ბაში–აჩუკი“.

   1946 წელს ცხინვალის ქართულ თეატრს შეემატნენ საქართველოს რუსთაველის სახელობის თეატრალური ინსტიტუტის კურსდამთავრებულები. მათ წარმოადგინეს დიმიტრი ალექსიძის მიერ დადგმული სადიპლომო სპექტაკლი ა. დიუსოსა და ჯ. გოუს „ღრმა ფესვები.“ მრავალფეროვანი გახდა რეპერტუარი. დაიდგა ი. მოსაშვილის „სადგურის უფროსი“, „ჩაძირული ქვები“, ა. ყაზბეგის „ხევისბერი გოჩა“, ვ. პატარაიას „უჩა უჩარდია“, დ. კლდიაშვილის „სამანიშვილის დედინაცვალი“, ფ. შილერის „ვერაგობა და სიყვარული“... მნიშვნელოვანი მოვლენა იყო 1955–56 წლის სეზონში გერონტი პატარიძის მიერ დადგმული ა. სუმბათაშვილის „ღალატი“ და ვ. კანდელაკის „მაია წყნეთელი“.

  გასული საუკუნის 60–იანი წლებიდან მოყოლებული ცხინვალის ქართულ თეატრს სამხატვრო ხელმძღვანელობა ხშირად იცვლებოდა. ცალკეულ სეზონებში მთავარ რეჟისორებად მოღვაწეობდნენ: პავლე ფრანგიშვილი, სერგო ახალაძე, მიხეილ მეძმარიაშვილი, სიკო ვაჩნაძე, ნოდარ იონათამიშვილი, რემი შაფთოშვილი, ილო მაცხონაშვილი, ლეო შატბერაშვილი. 1974 წლიდან თეატრს სათავეში ჩაუდგა  მოსკოვის კულტურის ინსტიტუტის სარეჟისორო ფაკულტეტის კურსდამთავრებული უშანგი მინდიაშვილი და მისი ხელმძღვანელობით რამდენიმე სეზონის მანძილზე ცხინვალის ქართული თეატრი საინტერესო, ინტენსიური შემოქმედებითი ცხოვრებით გამოირჩეოდა.

  სხვადასხვა წლებში ცხინვალის ქართული თეატრის ცალკეულ სპექტაკლებში მონაწილეობას იღებდნენ გამოჩენილი მსახიობები: ვერიკო ანჯაფარიძე, ეროსი მანჯგალაძე, გოგი გეგეჭკორი, რამაზ ჩხიკვაძე, თენგიზ მაისურაძე, გივი ბერიკაშვილი...

   გასული საუკუნის 80-იანი წლების მიწურულსა და  90-იანი წლების დასაწყისში  გამწვავდა ქართულ-ოსური ურთიერთობები, რაც პირდაპირ აისახა ქართული თეატრის ყოფაზე. ფაქტობრივად, თეატრს აღარ ეძლეოდა მუშაობის საშუალება შენობაში, სადაც წლობით ინაწილებდა სცენას ოსურ დასთან და სიმღერისა და ცეკვის სახელმწიფო ანსამბლ ”სიმდთან” ერთად. 1990 წელს ქართულმა დასმა დიდი ძალისხმევის შედეგად აისრულა მრავალი წლის ოცნება: ცხინვალის ქართული თეატრი ჩამოყალიბდა ცალკე სტრუქტურულ ერთეულად და მიენიჭა ივანე მაჩაბლის სახელი. პოლიტიკური ვითარება დღითიდღე მძიმდებოდა. გმირობის ტოლფასი იყო ამ დროს რეჟისორ ლერი პაქსაშვილის მიერ დადგმული დ. გაჩეჩილაძის ”ბახტრიონის” თამაში თეატრის შენობაში, რომლის თავზეც ”ოსური დროშა” ფრიალებდა... ეს იყო ქართული თეატრის უკანასკნელი სპექტაკლი ცხინვალის თეატრის შენობაში... მალე თეატრის მთელი კოლექტივი ლტოლვილად იქცა.

  ამ დროს თეატრის დირექტორად ახალი დანიშნული იყო ზაალ თედიაშვილი. ასევე ახლად იყო დანიშნული სამხატვრო ხელმძღვანელად გოგი გაბილაია. მათი ხელმძღვანელობით თეატრმა დედაქალაქში დაიწყო მძიმე შრომა. ეს იყო 1991 წელი... რეპერტუარის გარეშე დარჩენილი, დაქსაქსული დასი თბილისის სხვადასხვა შენობაში ატარებდა რეპეტიციებს ახალი სპექტაკლების შესაქმნელად. ახალგაზრდა, განსხვავებული ხელწერის, ნიჭიერი რეჟისორი გ. გაბილაია თავისი დასის წევრების მძიმე ცხოვრებას იზიარებდა და არაფერს იშურებდა თითოეულის ყოფის შესამსუბუქებლად. მან ულამაზესი სპექტაკლები განახორციელა: ა. სუმბათაშვილის „ღალატი“, იუჯინ ო'ნილის „სიყვარული თელებ ქვეშ“, ფედერიკო გარსია ლორკას „სისხლიანი ქორწილი“, ბრანდონ თომასის „ჩარლის დეიდა“, ა. ქოქრაშვილის „საახალწლო ზღაპარი“ და „სამი ძმის კოშკი“.

  ამ პერიოდში, 1991-1999 წლებში დაიდგა სპექტაკლები: რ. ასკონას, ლ. ბერლანგას, ე. ფლაიანის „ჯალათი“ (რეჟ. ზურაბ სიხარულიძე) რ. გაბრიაძის „მარშალ დე ფანტიეს ბრილიანტი“ (რეჟ. თორნიკე მარჯანიშვილი), მ. ელიოზიშვილის „ბერიკონი“ (რეჟ. თამარ ხიზანიშვილი), გ. ნახუცრიშვილის “კომბლე” (რეჟ. გია კიტია), ოტია იოსელიანის „ექვსი შინაბერა და ერთი მამაკაცი“ (რეჟ. თამარ ხიზანიშვილი).

   1999-2002 წლებში სამხატვრო ხელმძღვანელი რეჟისორი დავით კობახიძე იყო, ამ პერიოდში განხორციელდა თ. აბულაშვილის „დღესასწაული თეთრი მაიმუნის სამეფოში“ (რეჟ. გიორგი შალუტაშვილი), მომდევნო ათწლეულში შემოქმედებით პროცესს მოწვეული რეჟისორები წარმართავდნენ. ასე განხორციელდა: ი. სამსონაძის „ხილვები გზაგასაყართან“ (რეჟ. ალექსანდრე ქანთარია), ე. თედიაშვილის „ანტრაქტი“ (რეჟ. მალხაზ ასლამაზიშვილი), ალ. ქოქრაშვილის “ოტელო და ევა” (რეჟ. მალხაზ ასლამაზიშვილი), ფ. არაბალის “სადილი ქალაქგარეთ” (რეჟ. გოგი ოსეფაშვილი). თეატრის დამდგმელმა რეჟისორმა თამარ ხიზანიშვილმა განახორციელა სპექტაკლები: გ. ნახუცრიშვილის „ჭინჭრაქა“, ზ. მეტრეველის “საყდრის ჩიტები” და რ. მამულაშვილის “მერხებზე ანგელოზები სხედან”. 2008 წელს თეატრში მოწვეულ იქნა რეჟისორი ნუგზარ ლორთქიფანიძე, რომელმაც ორ წელიწადში წარმატებით განახორციელა სპექტაკლები: “გუშინწინ, გუშინ, დღეს” (აკაკის ლექსებით თქმული ამბავი), ალ. კასონას “მესამე სიტყვა” და ოსკარ უაილდის “ვარსკვლავბიჭუნა“.  

მომდევნო წლებში თეატრში განხორციელდა სპექტაკლები: ევგენი შვარცის „კონკია“ (რეჟისორი - ლაშა გოგნიაშვილი), შექსპირის „რომეო და ჯულიეტა“ (რეჟისორი - გიორგი სავანელი), ევგენი შვარცის „თოვლის დედოფალი“ (რეჟისორი - ლალი თაბაგარი).

  2011 წლიდან თეატრის მთავარ კონსულტანტად დაინიშნა გოჩა კაპანაძე 2014 წლიდან კი - სამხატვრო ხელმძღვანელად.  დაიწყო თეატრის შემოქმედებითი აღმავლობის ხანა. ნიჭიერმა რეჟისორმა გოჩა კაპანაძემ, თავისი ორიგინალური ხედვით და თავდადებული შრომით დაუჯერებელ პირობებში, შენობაში, რომელშიც არანაირი თეატრალური პირობები არ არსებობდა, სადაც წვიმდა გაპარტახებულ სცენაზე და უფრო მეტად ყინავდა, ვიდრე გარეთ, ქმნიდა საოცარ სპექტაკლებს, რომლებსაც წარმატებები მოჰქონდა თეატრისათვის. ეს სპექტაკლებია: გიორგი ერისთავის „უჩინმაჩინის ქუდი“, დავით კლდიაშვილის „აზნაურები?!“, დავით ტურაშვილის „მატარებელი“, ნოდარ დუმბაძის „მე, ბებია, ილიკო და ილარიონი“, მიხეილ ჯავახიშვილის „ჯაყო“ და ამავე ავტორის „კვაჭი“. აღსანიშნავია, რომ 2014 წელს სპექტაკლი „ჯაყო“  წლის საუკეთესო რეჟისორულ ნამუშევრად, ხოლო ამავე სპექტაკლის მუსიკა (კომპოზიტორი: სანდრო თედიაშვილი) სპექტაკლისათვის შექმნილ წლის საუკეთესო ორიგინალურ მუსიკად  დასახელდა. 2016 წელს, თურქეთის ქალაქ სიდეში სპექტაკლი „ჯაყო“ საერთაშორისო თეატრალური ფესტივალის მთავარი პრიზის მფლობელი გახდა. რეჟისორ გოჩა კაპანაძეს კი ჟიურის თავმჯდომარემ განსაკუთრებული პრიზი გადასცა.

   2016 წლის 26 მარტს თეატრმა 140 წლის იუბილე იზეიმა.

   2018 წელს გოჩა კაპანაძემ კიდევ ერთი წარმატებული სპექტაკლი განახორციელა ცხინვალის თეატრში, - ყურბან საიდის „ალი და ნინო“.

   2019 წლის 11 მარტს განათლების, მეცნიერების, კულტურისა და სპორტის სამინისტროს ხელშეწყობით,   ცხინვალის თეატრს გადაეცა ფართი. სამინისტრომ 2015 წლიდან  ასევე უზრუნველყო ცხინვალის თეატრის სპექტაკლების ჩვენება რუსთაველის თეატრის მცირე სცენაზე.